Trong hai năm trở lại đây khi phân khúc BDS trong giai đoạn khó khăn, nhiều chủ đề án nhà đất có quan tâm cơ cấu lại vốn đầu tư nên tìm cách chuyển nhượng tất cả hay một phần dự án bất động sản ban biet thu lang quoc te thang long. Một số bán theo thủ thô lỗ do pháp luật về mua bán BDS quy định, một số theo thủ tục mua lại doanh nghiệp hay giao dịch phần vốn góp của doanh nghiệp sở hữu dự án BĐS hay tác phẩm thi công dựng.
Muốn bán được dự án bất động sản BĐS và công trình thi công (có thể là công trình chưa hoàn thiện hoặc đã hoàn thiện) theo các dự định về mua bán BDS thì phải cung ứng các điều kiện của pháp luật về hạn độ tiến bộ dự án và phải thi hành một số các thủ tục hành chính tương ứng phức tạp bán chung cư the pride hải phát. Rủi ro trong việc cung cấp các điều kiện và thủ thô lỗ này khá cao. Do đó, để hiệu quả hơn, các công ty thường chọn lựa hình thức khác, như thông qua hình thức mua lại công ty hay mua phần vốn của doanh nghiệp.
Điều kiện, thủ thô tục quá phức tạp
Ví dụ, muốn chuyển nhượng dự án nhà ở, tiến bộ đô thị, các doanh nghiệp sẽ phải tuân thủ các điều kiện riêng tư áp dụng đối với dự án bất động sản loại này theo ấn định của các luật về mua bán bất động sản, nhà ở và đất đai, như đã phóng thích mặt bằng (một phần hoặc toàn bộ) và đã có tác phẩm kỹ thuật hạ tầng tương ứng... Trong khi đó, gia tộc có khả năng đang ở trong tình trạng thiếu vốn nên chẳng thể bồi thường cho việc giải phóng mặt bằng hoặc thi công sản phẩm hạ tầng kỹ thuật cung ứng được các điều kiện chuyển nhượng. Chủ đầu tư mới (bên mua) cũng phải đáp ứng một số hoàn cảnh như phải chứng thực về trình độ tài chính, kinh nghiệm... để tiếp tục thi hành dự án. Đây cũng là rào cản khó đoán định.
Bên cạnh đó, thủ tục bán dự án cũng là một vấn đề thách thức. Theo quy định của pháp luật về mua bán bất động sản, xây dựng dựng, nhà phố ở và đất đai thì thủ tục bán này hao hao như thủ thô lỗ xin duyệt y dự án BDS mới. Bên mua và bên mua bán đều phải thi hành các bước thủ thô lỗ với cơ quan cấp phép đầu tư, xin ý kiến giám định của các sở, ban, ngành ở địa phương... Bỏ qua các “yếu tố tiêu cực” của việc “gặp gỡ lại các cơ quan cấp phép, cho quan điểm thẩm định”... thì chỉ riêng việc thi hành thủ thô tục này cũng sẽ rất mất thời gian. Theo phản ánh thực từ tiễn, thời điểm để hoàn thành các thủ thô lỗ này và có quyết định chấp thuận việc chuyển nhượng có khả năng kéo dài từ sáu tháng đến hàng năm. Thủ thô lỗ này mang nặng “tính xin cho” nên khá không may cho cả hai bên mua và bán. Hơn nữa, mỗi dự án bất động sản bất động sản, công trình xây dựng (dù chưa hoàn thành hay đã hoàn thành) đều có những đặc thù riêng tư về việc tiến hành dự án, kiến trúc sở hữu, tài chính, phân chia lợi nhuận, cam kết với địa phương... yêu sách bạn và người chuyển nhượng phải có những hành động phù hợp từ trước cho tới tận sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng. Trong khi đó, các lăm le pháp luật, thủ thô lỗ giấy tờ hình như coi mỗi dự án, sản phẩm thi công là một loại vật phẩm (một dạng sản phẩm) với những đặc thù nhất quyết nên đã tạo nên những phạm vi trong giao dịch. Bên mua và bên giao dịch sẽ có những quan ngại khi dự án, công trình đã được giao dịch (sang tên) mà những hoàn cảnh về chi trả của bên mua, cam kết với bên thứ ba của bên bán... có khả năng vẫn đang dang dở. Do vậy, các bên không muốn thi hành theo hình thức bán này.
Việc mua bán vốn trong doanh nghiệp thì đơn giản hơn nhiều về cả thủ thô lỗ và các điều kiện chuyển nhượng. Các doanh nghiệp muốn chuyển nhượng vốn chỉ cần phải xem xét tới hoàn cảnh ngành nghề kinh doanh theo cam kết WTO nếu bên mua là nhà mặt phố đầu tư nước ngoài. Các doanh nghiệp có thể tự đặt ra các điều kiện để ràng buộc lẫn nhau nhằm đảm bảo chuyển nhượng thành công, như kiểm tra tình hình thực tại của dự án, tác phẩm (thủ tục due dilligent) mà không phải lo sợ quá vào việc cho phép của các cơ quan nhà nước. Rủi ro của việc không được chấp nhận cho chuyển nhượng vốn là rất thấp và có thể tiên đoán được. Thủ thô lỗ hành chính để giao dịch vốn khá đơn sơ và thường hoàn tất trong khoảng 2-3 tuần.
Ưu điểm về thuế
Một vấn đề cần lưu tâm là khoản thuế và bổn phận đóng góp với Nhà nước của mỗi hình thức mua bán cũng là các lý do. Việc chuyển nhượng dự án bất động sản hay công trình xây dựng có thể phát sinh thuế giá cả gia tăng, thuế lương bổng doanh nghiệp hay lệ phí trước bạ trong khi việc bán phần vốn góp chỉ phải nộp thuế lương bổng doanh nghiệp nếu có phát sinh lãi từ vận hành chuyển nhượng. Điều này đem đến một điều khoản lợi không nhỏ cho các nhà mặt phố đầu tư.
Việc mua bán tài sản thông qua hình thức mua bán công ty để “tiết kiệm” thuế là phổ quát trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Một số dự án bất động sản BĐS ở Việt Nam được các nhà mặt phố đầu tư ngoại quốc mua đi chuyển nhượng lại nhiều lần tại ngoại quốc (thông qua hình thức mua lại công ty - CDT dự án) mà Nhà nước Việt Nam không thể thu được thuế và chẳng thể kiểm rà được nguồn cội của chủ có được dự án, công trình. Mục tiêu của việc kiểm soát nguồn cội chủ sở hữu là vì các bổn phận dính líu của chủ thể này đối với dự án, công trình như: trách nhiệm bảo hành, bảo trì tác phẩm xây dựng dựng, bổn phận xúi quẩy đối với bên thứ ba hay với người sử dụng, trách nhiệm xử lý dự án, công trình khi có sự kiện bất khả kháng hay thậm chí là bổn phận về bảo vệ quốc gia...
Để quản lý làm việc đầu tư trong lĩnh vực BĐS bao gồm cả việc kiểm rà các vận hành chuyển nhượng thì nên có một phương thức tổng quan và đồng bộ, như tăng cường kiểm rà việc thực hiện các dự án bất động sản, cho phép chuyển nhượng các dự án bất động sản (từ một phần hoặc toàn bộ) với các hoàn cảnh và thủ thô tục minh bạch để khăng khít các bên tham gia cam kết thi hành dự án, phát biểu các mức thuế thích hợp đối với làm việc bán dự án để cỗ vũ doanh nghiệp chấp hành mua bán theo hình thức này.
Pháp luật về nhà phố ở và xây dựng cũng nên đặt thêm các điều kiện khăng khít bổn phận của chủ dự án đối với dự án hoặc tác phẩm xây dựng đối với bên thứ ba hay người sử dụng, người quan tâm cũng như các hoàn cảnh và bổn phận về quản lý và thường dùng sản phẩm của chủ dự án. Cho dù dự án, sản phẩm sắm được giao dịch dưới hình thức nào thì quyền lợi của người dân, bên thứ ba cũng không bị ảnh hưởng nhiều.
LS. Nguyễn Hưng Quang - LS ban biet thu duong ven ho tay. Trần Thanh Huyền
tbktsg
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét