Liên Bộ hướng dẫn cầm chấp nhà tương lai, gỡ khó tặng đùm 30.000 tỷ

Vừa mở bán, giá chung cư giá tốt đã chênh tới 500 triệu 'Buộc' 8 ngân hàng tham dự cứu BĐS NHNN: “Sẽ buộc tham dự gói 50.000 tỷ”

Theo hướng dẫn, nhà phố ở hình thành trong mai sau được thế chấp phải là nhà đã có kiến trúc kỹ thuật nhà phố ở được phê duyệt, đã thi công dựng hoàn tất phần móng, đã xong thủ tục mua bán và có giao kèo bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản…

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Xây dựng, Bộ Tư Pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT chỉ dẫn thủ thô lỗ thế chấp nhà phố ở hình thành trong tương lai để vay vốn tại tổ chức tín dụng (TCTD) mua nhà phố ở trong dự án tiến bộ nhà ở, dự án bất động sản đầu tư xây dựng khu đô thị bán nhà đất biệt thự cầu giấy ban chung cu vov me tri.

Theo đó, nhà ở hình thành trong mai sau được thế chấp để vay vốn theo dự định tại Thông tư này bao gồm nhà ở thương mại và nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở, cụ thể là căn hộ căn hộ được xây dựng trong dự án đầu tư thi công nhà ở; hoặc nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà mặt phố biệt thự, nhà ở liền kề) được thi công trong đề án đầu tư xây dựng nhà ở.

Nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp tại TCTD phải là dự án bất động sản đã có qui hoạch kỹ thuật nhà phố ở được phê duyệt, đã xây dựng hoàn tất phần móng nhà mặt phố ở, đã xong thủ tục mua bán và có hợp đồng chuyển nhượng ký kết với công ty (DN) mua bán bất động sản theo quy định của luật pháp về nhà ở hoặc nhà mặt phố ở đã được bàn giao cho người quan tâm nhưng chưa được cơ quan nhà mặt phố nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo ấn định của pháp luật.

Nên đọc GS Đặng Hùng Võ: Gói 50.000 tỷ, NH đủ tiền không, hay chỉ ‘dọa’ thôi? CBRE: Biệt thự Hà Nội đang “đấu” với chung cư Người 'thân' ông Hùng giữ nhiều nằm tại trọng tâm tại Vietinbank

Nhà được thế chấp phải thuộc đề án đầu tư thi công nhà ở đã được cơ quan nhà mặt phố nước có thẩm quyền cấp Giấy thị thực hoặc đã có đồng ý giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đối với đề án đầu tư thi công nhà ở xã hội, đồng thời, không bị kê biên để chấp hành án hoặc để thực hiện mong muốn hành chính của cơ quan nhà mặt phố nước có thẩm quyền đối với nhà phố ở đã được bàn giao cho người quan tâm nhưng chưa được cơ quan nhà mặt phố nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo tấp tễnh của pháp luật.

Giá trị nhà ở hình thành trong tương lai dùng để thế chấp do hai bên thỏa thuận trên cơ sở giá cả nhà mặt phố ở được xác định tại thời điểm ký kết giao kèo chuyển nhượng nhà phố ở.

Bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà mặt phố ở hình thành trong mai sau tại một TCTD để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của DN mua bán bất động sản.

Trường hợp nhà mặt phố ở hình thành trong mai sau đang được thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ giao kèo chuyển nhượng nhà phố ở hình thành trong mai sau thì không được tiếp thô tục thế chấp nhà phố ở đó tại TCTD theo lăm le tại Thông tư này.

Thông tư này có hiệu lực thực hiện kể từ ngày 16/6/2014 và thay thế Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/5/2007 của Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà phố ở.

Đây có thể được coi như một động thái “gỡ khó” cho việc giải ngân gói tín dụng 30.000 tỷ. Lý do gói tín dụng khủng trên chỉ được giải ngân nhỏ giọt, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, cho rằng là do “lý do chủ quan từ việc thắt chặt quá của hệ thống ngân hàng, sự cẩn trọng quá trong hoạt động kinh doanh tiền tệ của hệ thống bank tài chính – yêu cầu bắt buộc của hệ thống ngân hàng, sự rụt rè, phòng ngự của các cơ quan địa phương khi xác nhận cho người quan tâm nhà mặt phố cũng phải mất thời gian dài, rồi xác nhận công chứng khi xác nhận tài sản hình thành trong tương lai cũng chưa có các ưu đãi tháo gỡ cho người dân” ban chung cu vov me tri.

15.000 tham gia án muộn quyết nhóm - Trách nhiệm thuộc dận ai?

Hiện có khoảng 15.000 đề án thường dùng vốn Nhà nước chưa thực hiện quyết toán, chiếm 1/4 tổng số dự án bất động sản đã hoàn tất và đã đưa vào sử dụng.

Điều này gây gặp khó trong làm việc quản lý vốn Nhà nước, độc đáo là gây nợ ứ xây dựng căn bản kéo dài ban nha dat mat duong ven ho tay mua bán nhà đất thổ cư hà nội. Dư luận đặt câu hỏi, sự muộn màng quyết toán này bổn phận thuộc về ai? VỤ TRƯỞNG VỤ ĐẦU TƯ, BỘ TÀI CHÍNH PHẠM ĐỨC HỒNG - đơn chiếc vị túc trực tiếp giúp Bộ Tài chính kiểm tra, giám sát và thực hiện quyết toán vốn đối với các dự án bất động sản sử dụng vốn Nhà nước đã trao đổi về vấn đề này.

- Thưa Ông, theo thống kê, đến cuối năm 2012 đã có tới 15.000 đề án sử dụng vốn NSNN bị chậm quyết toán. Đến nay, con số này có xác xuất tăng lên nhiều hơn. Cụ thể thì sự muộn màng này như thế nào?

- Quyết toán dự án bất động sản hoàn thành cũng là việc bấy nay ít được quan tâm. Trong quản lý dự án có 3 công đoạn. Công đoạn thứ nhất là lập kế hoạch cho dư án, công đoạn thứ hai là thanh toán, công đoạn thứ ba là quyết toán. Nhưng nhiều cô đơn vị chỉ lưu ý đến khâu phân bổ kế hoạch, sau đó chi trả tiền. Khâu quyết toán thì hạn độ nhu cầu giới hạn hơn hai mắt xích kia rất nhiều. Nhiều tác phẩm làm xong, thanh toán hoàn thành tiền là lười làm quyết toán. Đây là nguyên nhân căn bản khiến công tác quyết toán rất chậm.

Đến hết năm 2012, tổng hợp sơ bộ cả nước có khoảng 15.000 đề án chưa quyết toán. Trước tình cảnh này, Bộ Tài chính đã tham mưu Chính phủ ban hành văn bản pháp lý cao. Và Thủ tướng mong muốn ban hành Chỉ thị số 27 về đẩy mạnh công tác quyết toán đề án hoàn tất vào cuối năm ngoái.

- Cụ thể thì nhóm dự án do cấp nào làm chủ đầu tư bị chậm quyết toán nhiều nhất, báo cáo Ông?

- Nhóm chậm nhiều nhất là khối huyện khối xã, khối tỉnh, bộ, ngành chỉ có chừng mực thôi. Sau này sẽ có số liệu tổng hợp, tôi đang yêu sách báo cáo.

- Vậy đâu là điểm nhấn của Chỉ thị 27 thưa Ông?

- Trong chỉ thị này, nêu rất rõ những nội dung cần làm để đẩy mạnh làm việc quyết toán hoàn thành. Các bộ, ngành địa phương rà bây giờ tồn ứ bao nhiêu. Và tồn ứ đọng đó, nguyên nhân thế nào, trách nhiệm tổ chức cá nhân dịp chủ nghĩa thế nào. Trường hợp cấp thiết có xác xuất thành lập Ban chỉ đạo về làm việc quyết toán để làm quyết toán. Và phải giải quyết tồn ứ đọng quyết toán trong năm 2014, bẩm Thủ tướng Chính phủ tháng 6 năm 2015. Nghĩa là năm 2014 phải làm hoàn tất và 6 tháng đầu năm 2015, tất cả các bộ, ngành, 63 tỉnh thành căn bản hoàn tất quyết toán và báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Điểm mừng là Chỉ thị có nội dung đẩy mạnh cho tuyên truyền về công tác quyết toán vốn. Tuyên truyền để các cấp, các ngành từ nhà mặt phố thầu cho đến chủ quản đầu tư hiểu trong dự án, quyết toán là mắt xích phải làm. Phải làm mắt xích này mới được hoàn chỉnh quản lý dự án, chỉ có kế hoạch, dự án thôi còn mắt xích cuối bỏ lại thì chưa xong. Dự án chưa xong quyết toán có khi nhà phố thầu đã giải tán, ban quản lý đi chỗ khác. Có lẽ về quyết toán vốn, phải chục năm mới có chỉ thị này. Chỉ thị cũng nêu một số chế tài để quyết toán chậm xử như nào.

- Vậy sau 4 tháng thi hành Chỉ thị 27, hoàn cảnh quyết toán vốn của các dự án sử dụng vốn Nhà nước có thay đổi gì không?

- Chúng tôi đã tổ chức 2 hội nghị, hội nghị phía Bắc 22 tháng 4, hội nghị phía Nam 25 tháng 4, chúng tôi tổ chức Hội nghị liên can đến việc phổ biến Chỉ thị 27 cũng như chỉ dẫn nội dung nghiệp vụ công tác quyết toán. Đến nay đã có khoảng 1/3 số tỉnh hoặc bộ có chỉ thị hoặc công văn đôn đốc việc này. Và nhiều tỉnh cũng đã rà soát việc này. Sau khi rà sẽ có phương thức để thi hành theo kế hoạch, Chỉ thị 27. Số liệu quyết toán được bấy nhiêu phải sau kỳ họp Quốc hội mới có tổng hợp.

- Lãnh tôn giáo các địa phương chưa nhận thức hết sự cần thiết của việc quyết toán vốn đối với các đề án thường dùng vốn Nhà nước, nhưng chúng ta có dự định về quản lý tài chính, vì sao lại tùy thuộc vào nhận thức của của các CDT ở địa phương?

- Có rất nhiều giải pháp, nhưng vấn đề nhận thức được để các lẻ loi vị làm tốt. Thực tế chúng ta cũng có chế tài rồi, và trong Chỉ thị 27 cũng nêu lại, nếu chậm quyết toán từ 24 tháng trở lên, thì chủ đầu tư không được giao dự án mới. Chế tài thứ hai, nếu đề án chậm quyết toán từ 12 tháng thì số vốn còn thiếu không cha nội trí kế hoạch. Ví dụ 100 tỷ mà chủ đầu tư mới quyết toán 80 tỷ, còn 20 tỷ chậm thì sẽ không cha trí kế hoạch. Chế tài thứ 3 là nhà thầu vi phạm quyết toán giao kèo thì không được tham dự đấu thầu. Mục 5 Chỉ thị 27 nói rất rõ.

Tuy nhiên, vẫn là ở người thực hiện, có cho đấu thầu hay không, cho đề án mới hay không, thanh toán tiền hay không thì phải là các Ủy ban, bộ, ngành chủ động. Chế tài rất rõ, chậm 24 tháng là có danh mục, chậm 12 tháng có danh mục, nhà phố thầu chậm quyết toán có tên nhà phố thầu, để có khả năng công khai. Vấn đề là có chấp hành hay không.

- Theo như Ông cho hay thì Bộ Tài chính rất cương quyết đẩy nhanh quyết toán vốn. Vậy địa phương chậm quyết toán là do yếu kém trong quản lý vốn hay lý do nào khác?

- Đúng là nguyên do đó. Càng xuống địa phương cấp thấp hơn thì làm việc quản lý vốn đầu tư hay công tác thanh quyết toán càng chậm hơn. Nếu chỉ đạo không nhu cầu thì không cha trí người để quyết toán. Nếu quan tâm mới tập kết người. Ví dụ, Vụ Đầu tư đang làm quyết toán đường Hồ Chí Minh giai đoạn 1, phòng quyết toán chỉ có 8 người thì làm sao quyết toán cả đường Hồ Chí Minh, nên phải trưng tập Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Xây dựng, Kho bạc nhà phố nướác về đây. Cấp xã không quan tâm thì không trưng tập, cấp thiết phải nhờ cấp huyện xuống làm quyết toán. Còn huyện cần phải nhờ tỉnh làm quyết toán.

- Vậy liệu có thể giải quyết nút thắt về nhận thức và tư tưởng đối với việc quyết toán vốn đó chỉ bằng hội thảo và tuyên truyền?

- Chúng tôi cũng đưa thêm biện pháp là đến 15.5 là các địa phương sẽ thưa số tồn đọng chính thức, Vụ Đầu tư sẽ đòi hỏi Bộ Tài chính công khai số đề án tồn đọng toàn quốc. Đến 30.3.2015, các bộ, ngành phải quyết toán xong, tháng 6 sẽ bẩm Bộ để tổng kết. Chúng tôi công khai có lộ trình bao giờ thì quyết toán xong.

Bên cạnh đó, sau Kỳ họp thứ Bảy, QH Khóa XIII, để các địa phương rà soát soát, nắm thông tin, chúng tôi sẽ có cuộc tọa đàm trao đổi. Bộ Tài chính sẽ chủ trì, mời các bộ, các địa phương có vướng mắc về đây sẽ có toạn đàm, vướng gì thì trao đổi. Sau đó, chúng tao sẽ có thông báo giải quyết vướng mắc. Ví dụ một số vướng mắc như nhà mặt phố thầu ban quản lý dự án giải tán, hồ sơ thất lạc. Có những mắc mứu lớn, chúng tôi sẽ thưa Thủ tướng xử lý.

Thực tế thì công việc quyết toán đang có chuyển biến và biến chuyển này tạo nề nếp từ nay về sau sẽ rất tốt. Còn thực tế để công việc trôi chảy từ xã đến huyện và các bộ, ngành cũng phải có thời gian.

- Ông nói nhiều đến vai trò người đứng đầu, liệu gia tộc sẽ xốc xáo vào công việc vốn được cho là không ưa chuộng này không, báo cáo Ông?

- Ít ra 1/3 tỉnh, bộ ngành đã có văn bản pháp lý dính dáng đến chỉ thị 27 rồi, bước tiếp chúng tao sẽ nắm thêm.

- Ông đã nói nhiều đến các phương thức đẩy nhanh quyết toán vốn. Vậy hệ lụy của việc chậm quyết toán vốn Nhà nước sẽ dẫn đến điều gì?

- Một đề án phải có 3 công đoạn, như vậy nếu không quyết toán thì đề án không được trọn vẹn. Nếu không quyết toán, thì dự án bất động sản ứng thiếu tiền hay thừa tiền sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp, thừa tiền thì bị xâm chiếm dụng. Nếu thiếu tiền, nghĩa là DN bị xâm chiếm dụng vốn. DN thiếu vốn thì không có tiền nộp thuế. Doanh nghiệp không có tiền nộp thuế thì thu ngân sách khó khăn, thu ngân sách khó khắn thì không có tiền để bố trí kế hoạch.

- Cũng đã có những con số cho thấy, nợ đọng thi công cơ bản có thời khắc đến 90.000 tỷ đồng, và cũng là một nguyên do gây ra nợ xấu. Rất có khả năng DN hay nhà mặt phố thầu xây dựng không được thanh toán đủ vốn, vì chưa quyết toán xong. Liệu việc chậm quyết toán ảnh hưởng thụ động thế nào đến DN?

- Dự án xong nợ tiền công ty theo tôi không nhiều, cốt yếu nợ của dự án bất động sản đang thi công, đề án dở dang. Nhiều tỉnh, ví dụ như Nam Định, Thái Bình rất nhu cầu đến dự án bất động sản thiếu bao tiền thì đầu năm sau bố chí thanh toán ngay.

Con số cụ thể Bộ Tài chính chưa có, nhưng cũng không thấy doanh nghiệp phản ứng về chuyện này, cốt yếu doanh nghiệp phản ứng về đề án mà họ ứng tiền ra hoặc dự án đang làm nhưng cha trí kế hoạch không đủ ban nha dat quan cau giay gia re.

- Xin cảm ơn Ông!

Vũ Dũng

đại biểu nhân dân

Cấm "xẻ thịt" tham dự án đặt nửa sang tay

Hà Nội không cho phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ đề án bất động sản trên địa bàn

Phó chủ tịch UBND TP Hà Nội Vũ Hồng Khanh vừa đưa ra đồng ý như trên về việc ban hành tấp tễnh mua bán tất cả hoặc một phần dự án bất động sản khu dân cư mới, cũng như dự án bất động sản tiến bộ nhà mặt phố ở trên địa bàn.

Trước đó Phó chủ tịch Vũ Hồng Khanh đã chủ trì một cuộc họp lấy ý kiến về việc ban hành “Quy định về giao dịch toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khu dân cư mới, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn TP Hà Nội”.

Buổi vận hành này hiện diện đông đủ chỉ huy các Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc, Kế hoạch và đầu tư, Tài nguyên và môi trường, Tài chính, Nội vụ, Tư pháp. Bên cạnh đó còn có sự tham gia của giám đốc BQL đầu tư và thi công khu dân cư mới Hà Nội, giám đốc BQL đề án hạ tầng tả ngạn.

Trước quan điểm đưa ra từ các sở, ban ngành liên can xoay quanh vấn đề này, Phó chủ tịch Vũ Hồng Khanh đưa ra kết luận: Luật mua bán nhà đất cũng như nghị định của Chính phủ đã lăm le chi tiết trong việc thi hành luật mua bán bất động sản.

Tiếp đến là thông tư hướng của Bộ Xây dựng cũng không có quy định đối với việc chuyển nhượng một phần đề án khu dân cư mới, và đề án tiến bộ nhà ở.

Do vậy ông Khanh khẳng định dự thảo quy định về chuyển một phần dự án chưa phù hợp với lăm le của pháp luật.

Phó chủ tịch Hà Nội yêu sách việc mua bán hết thảy đề án khu dân cư mới, dự án bất động sản tiến bộ nhà mặt phố ở phải thi hành theo dự định của pháp luật hiện hành chứ không có bất kỳ sự điều chỉnh nào.